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广州二手住宅成交量连降4个月租购同权政策影响未现

发布时间:2019-10-17 20:20:08 阅读: 来源:垃圾架厂家

阳光家缘数据显示,2017年7月广州市二手中介网签6636宗,环比6月下降16.6%,同比2016年7月下降18.4%;中原成交价为31640元/m2,环比结构性下滑7.49%,套均总价为251万元/套。政府出台“租购同权”政策至今已半个月,但是学位房租金仍然随行就市,并没有因此而提高。

7月买家入市意愿较低

从2013~2016年广州二手住宅成交量来看,无论是政策宽松期还是政策收紧期,7月成交量环比6月均有所提升;但是今年例外,2017年7月二手成交量环比大幅下降16.6%。广州某研究发展部分析认为,2017年7月新政调控效力持续,总的来看,买家入市意愿仍较低,二手成交量延续4、5、6月的下滑趋势,大部分区域成交量环比上月均有所下降,幅度在10%以上,其中番禺环比下降幅度最高,环比下降20.24%。

萝岗是少有几个二手房成交上涨的区域,本月共成交148宗,环比提升17.46%,占比由1月的0.87%提升至7月的2.23%。业内人士分析认为,萝岗二手成交占比稳步提升的主要原因有两方面,一方面是不少一手楼盘逐渐转为二手盘流入市场,如万科东荟城、雅居乐富春山居等,二手盘源增加;另一方面是,自今年年初起,一手住宅库存持续紧缺,致使不少购买一手房客户转为购买二手房。

“租购同权”政策影响暂未现

为活跃广州租赁市场,7月17日,政府出台“租购同权”相关政策。至今已过去半个月,据记者了解,花都、荔湾、白云、番禺等区域,因学区房优势一般,暂时并无相关租户、业主询问“租购同权”相关事宜;海珠、天河虽有部分板块学区房优势相对较为明显,如天河北板块等,但同样暂无相关租户、业主询问“租购同权”相关事宜;目前,仅越秀区的东风东板块,因名校聚集,学校资源丰富,因此有少量租户、业主询问“租购同权”的情况,但因“租购同权”政策相关细节并未落实,加上限制条件较多,因此暂时无租户受“租购同权”新政租房让其子女就近读书,也无业主因“租购同权”政策提升租金的现象。

个别板块现一二手价格倒挂现象

近期,海珠区个别优质楼盘出现一二手价格倒挂现象,如位于海珠西板块的光大花园,7月的成交均价为49000~57500元/m2,对岸广钢新城的一手盘珠江金茂府、保利海德公馆、中海花湾壹号、金融街融穗华府、北大博雅1898,7月成交均价多集中在44000~50000元/m2;南侧广纸板块的越秀星汇海珠湾、雅居乐海珠小雅,7月成交均价为48000~52000元/m2。

广州中原研究发展部分析认为,出现这种情况的主要原因有以下两方面:一方面是受政策调控影响,一手盘限售、限价,致使广钢新城、广纸板块一手盘售价略低于二手房光大花园的售价;另一方面是,光大花园区位优势显著,各方面配套成熟,有公办省一级宝玉直小学、省一级幼儿园,加上位于广钢新城、广纸、广船改造区旁,未来区位优势提升显著。

东风东板块

原因:学区房需求

随着二孩全面放开,现学区房需求越来越多,7月广州整体楼市虽较淡,但东风东板块的二手房成交仍较为活跃,尤其是放盘价与市场价基本吻合的房源。本月东风东板块楼梯楼成交占比居多,主要以两房为主,成交价格多集中在50000~60000元/m2。现去化周期基本在1个月以内,甚至部分性价比高的盘源可在1~2周内售出。因此,广州中原研究发展部建议,若业主急于出售房源,可适当将放盘价下调至市场价。

另外,从租赁市场上来看,受毕业季影响,本月东风东板块租赁市场较上月也明显活跃,主要租客为住家租赁,以及应届毕业生,本月平均租金为73元/m2/月。

康王路板块

原因:万科收购广信资产包利好

本月荔湾康王路板块二手房成交活跃,其中恒宝华庭、宝华路散盘成交均价分别为45371元/m2、29390元/m2。恒宝华庭因位于地铁1号线长寿路旁,上下九商业圈附近,加上是板块内少有的电梯楼,因此较受改善置换客户青睐;而宝华路散盘,除同样交通便利、配套成熟外,因价格较为低洼,而较受刚需客户青睐。

据悉,7月康王路板块的看房客较5、6月份有所增加,主要原因为7月初万科以551亿收购主要位于荔湾、越秀的广信资产包,不少客户看好荔湾、越秀市场,加上板块内的改善置换客户观望一段时间后,见价格并未下跌,现在开始陆续入市,致使本月二手成交活跃。

天河北板块

原因:部分观望客户入市

根据中原成交数据,7月天河北板块二手成交量较6月微幅提升,成交均价为47027元/m2,套均总价为382万元。据了解,本月天河北板块整体成交量较5、6月份有所提升的主要原因在于,部分面临子女读书、结婚生子、改善换房等需求的,在观望一段时间后,开始陆续入市看房,加上天河北板块部分急于出售的业主也愿意适当微幅让价,促使成交较为活跃。因此,广州中原研究发展部建议,若业主急于出售套现或急于出售换房,可适当下调房价。

华南板块

原因:刚需及改善客户多

华南板块7月成交均价为30488元/m2,套均总价为337万元。华南板块交通便利度高,位于地铁7号线旁,成交活跃的楼盘主要以广州雅居乐花园、华南碧桂园、雅居乐剑桥郡位为主,购买的客户主要为80后首次置业及改善置业客户,成交以两房、三房居多,7月成交均价分别为36619元/m2、27563元/m2、29486元/m2。

机场路板块

原因:价格低洼受刚需客青睐

机场路板7月成交均价为20273元/m2,套均总价为135万元。该板块以楼梯楼、房改房居多,价格较为低洼,加上区位条件较好,通往越秀区、天河区都较为便利,因此受到不少越秀、天河上班族的青睐,尤其是刚需客。而政策调控效力持续,目前机场路板块业主的信心仍较弱,但是因板块房价较为低洼,如板块内成交活跃的汇美苑,一套54m2的小两房总价为113万,因此暂无降价现象。

钟村板块

原因:价格洼地

钟村板块7月成交均价为21430元/m2,套均总价为158万元。该板块因价格低洼,受到不少客户青睐,成交活跃楼盘主要有祈福新村、锦绣生态园,本月成交均价分别为19843元/m2、21366元/m2,成交户型以两房为主,其次为三房。

预测:8月成交或将进一步微幅下调

自调控政策出台以来,穗二手成交量已连续4月下滑,而二手价格亦越趋平稳。从客户层面来看,7月虽有部分板块因区位优势凸显,吸引部分改善置业客户陆续入市,但从市场整体来看,观望客户情绪仍在,如天河区东圃板块等;从业主层面来看,现虽无出现反价现象,也并无见业主降价现象,但是已有小部分业主因之前放盘价远高于市场价,见放盘几个月仍未出售,现因急需换房或出售套现,适当下调报价至市场价。近期业主报价指数围绕50%上下波动,可见业主看涨价格信心已明显不足。

在此大环境下,广州不少中介人士表示,8月成交量或将进一步微幅下降,而价格变得更趋平稳。

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