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弃房断供不能一了百了银行将通过4步维权

发布时间:2021-01-08 01:24:38 阅读: 来源:垃圾架厂家

业主为何会将首付、月供以及整套房子弃之不理,拒不还贷?弃房断供是否能够“一了百了”呢?

警惕“弃房断供”现象

文/本刊记者 徐卓航

“弃房断供”,是指贷款购房者停止房屋按揭、放弃该房屋的行为。最近,“弃房断供”一词频频见诸报端,浙江杭州和苏州、福建宁德、广东广州等地都出现了弃房断供现象。这些业主为何会将首付、月供以及整套房子弃之不理拒不还贷?弃房断供又会给购房者、银行及房地产市场带来哪些影响?

弃房不是“一了百了”

来自苏州工业园区法院的数据显示,今年1月至8月,该院受理银行向法院起诉的借款合同纠纷案件大量增加,其中个人房屋贷款逾期不还案件120件,同比增加68.7%,增幅之大是近几年少见。而这些案件都有着一个共同点:几乎所有的业主都声称“无力还款”而断供。

据工业园区法院介绍,断供案件普遍供房时间很短,按揭贷款几乎都是2010年以后办理的,而且大多数购房者是购买第二套,甚至是第三第四套房子时出现的情况。业内人士认为,除了房价下跌、持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格,导致房屋变成“负资产”出现主动弃房外,更有可能是购房者自身财务出现问题,或者炒房团资金链断裂而“断供”。

值得注意的是,业主断供后被银行告到法院,缺席审理情况较高。被告下落不明或经送达后拒绝出庭的,差不多要占50%,弃房抵债意图明显。而在审理断供案件时法院还发现,购房者往往有一种典型的从众心理,就是“买涨不买跌”,房价越是被抬往高位,越有可能出现售楼处前排队抢房的现象。其中一部分购房者随意性较大,缺乏长远规划和风险意识,对自身还款能力没有正确评估,一旦遭遇变故,脆弱的履约能力极易丧失,无法承受巨额贷款,最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。

法律人士分析指出,弃房断供表面看来,有人愿意亏损首付和已经支付过的本金及利息,并搭上维护了多年的信用,就一了百了。但其实断供不仅是信用问题,还涉及违约责任,弃房也不代表法律责任可以中止履行。如果借款人逾期还款累计超过一定次数,银行可以要求解除借款合同,要借款人立刻偿还贷款本金和利息,而且还要支付逾期还款的罚息,这就意味着借款人的房子可能要被拍卖用以清偿。即使银行没有选择解除合同,逾期还贷对个人信用造成的影响也是不可忽视的,个人的逾期还款记录将被记入征信系统,从而影响个人信用。

银行将通过4步维权

律师则指出,不少业主以断供来应对房价下跌存在严重的认识误区。事实上从法律角度分析,断供对借款非常不利,因为它并不能免除债务人的还款责任。此外,不论房价如何变化,个人对银行的借款合同总是存在的,而银行方面更有“四招”来解决断供问题。

第一,在办理购房贷款时,购房者与银行签订了贷款合同、抵押合同,如果购房者无力还贷,或者放弃还贷,银行将按照合同的有关条款进行办理。一般来说,银行首先会致电、来函催购房者还款,若购房者仍旧未还贷,还将产生滞纳金,并且越积越多。

第二,根据规定,连续3个月或者累计6个月断供的,银行会先要求开发商承担担保责任,再者将向购房者发送律师函,按相关规定处置所购房屋。银行将有权向法院起诉,要求解除按揭合同,判令购房者偿还贷款本金、利息、罚息,并承担诉讼费。若判决生效后,购房者不能偿付的,银行将申请法院强制执行,收回或拍卖购房者的房产,因此发生的执行费、评估费、拍卖费等也将由购房者承担。

第三,在房价下跌的情况下,无论是银行收回还是拍卖房产,最终价格都会低于购房者当初购买房屋时的总价。所以,拍卖所得款项往往都不足以偿还上述费用,银行或者承担了担保责任的开发商还有权利继续向购房者追讨尚未还清的款项,可以向法院提出对购房者其他财产进行强制执行。比如查封、冻结购房者其他银行账户,或者其他财产。

第四,由于购房者所购房屋已经在房管部门做过抵押登记,“断供弃房”将会严重影响贷款人的个人信用。“断供”之后,购房者会进入银行的黑名单,在央行征信系统中的个人信用将严重受损,信用记录留下了“污点”,以后再办理贷款或者信用卡,都很难被批准。

法官支招:谨慎贷款购房

对此,法院认为,面对断供频发现象,无论是购房者还是放贷人,都应理性而为之。

很多银行给购房者的评估过程中,往往面临打分不严、评估值注水的情况。最典型的就是购房者的收入状况,其实是可以造假的。这往往使得按揭贷款的能力被虚假抬高,进而使得后期的还贷面临压力。因此,还贷能力不稳的购房者应避免走捷径,盲目入市,导致最后缺乏还款能力。

而一些城市出现低首付的促销手段,虽然可从一定程度上推动楼盘的热销,但也隐藏了极大的资金隐患。一是部分炒房人趁机入市,多套囤积,稍遇变故,就会丧失还贷能力。二是部分欠缺买房能力人低估还贷压力,盲目入市,一旦感受到还贷压力,只得选择不还贷。因此,作为购房者,还应当理性面对此类促销。

购房者自身还应注重风险衡量。不要有“买涨不买跌”的从众心理,看到房价水涨船高,看到售楼处门前排长队,就冲动购房。应当对自身还款能力要有正确评估,不然一旦遭遇变故,脆弱的履约能力极易丧失,无法承受巨额贷款之后就难免最终陷入房产被拍卖的尴尬境地。

另外,一旦购房者买房并向银行借款后,要记准自己的房贷还款日,不要在还款日过后还款;要关注自己实时的还款数额,避免出现还款金额不足的情况;有条件的还可以一次性多存入几次的还款金额,定期查询个人的还款记录。

最后,如果经济确实出现困难无法还款,可以通过与银行协商的方式解决。比如,可以到银行要求做贷款展期,要求银行适当合理地延长自己的还款期限;或者和银行协商改变还款计划,要求先只还利息、暂缓本金等方式。切忌撒手不管、一甩了之。

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